المنازعات الإيجارية

نزاعات الإيجار هي من بين القضايا القانونية الأكثر شيوعًا في دبي، نظرًا لتعدادها السكاني الكبير من الوافدين وسوق الإيجار الديناميكي فيها. يتمتع كل من الملاك والمستأجرين بحقوق والتزامات محددة منصوص عليها في قوانين الإيجار بدبي، وعلى رأسها القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008) بشأن تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي.
فيما يلي شرح مفصل لنزاعات الإيجار الشائعة وكيفية التعامل معها:
أولاً: الجهة التنظيمية الرئيسية: مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)
مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)، الذي تم إنشاؤه تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، هو الهيئة القضائية الرئيسية المسؤولة عن حل النزاعات الإيجارية بين الملاك والمستأجرين. يقدم المركز عملية أسرع وأكثر تبسيطًا من المحاكم المدنية التقليدية.
ثانياً: المتطلب الأساسي: تسجيل إيجاري (Ejari)
- ما هو إيجاري؟ إيجاري (وتعني “إيجاري” باللغة العربية) هو نظام إلزامي في دبي لتسجيل جميع عقود الإيجار لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD).
- لماذا هو حاسم؟
- الصلاحية القانونية: عقد الإيجار غير المسجل لا يُعترف به عمومًا من قبل مركز فض المنازعات الإيجارية أو الجهات الحكومية الأخرى في حالة النزاع.
- حماية الحقوق: يربط الطرفين قانونيًا ويوفر اعترافًا رسميًا باتفاق الإيجار، مما يحمي حقوق كل من المالك والمستأجر.
- الوصول إلى الخدمات: تسجيل إيجاري مطلوب لتفعيل خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) وللعديد من طلبات التأشيرات.
- الشفافية: ينشئ سجلاً شفافًا لاتفاقيات الإيجار، مما يمنع التغييرات التعسفية والنزاعات.
ثالثاً: أنواع نزاعات الإيجار الشائعة:
زيادات الإيجار:
- القانون: لا يجوز للملاك زيادة الإيجار إلا وفقًا لـ مؤشر الإيجارات لهيئة التنظيم العقاري (RERA Rental Index). يتم تحديث هذا المؤشر بشكل دوري ويوفر إرشادات لزيادات الإيجار المسموح بها بناءً على موقع العقار ونوعه وحجمه وقيمته السوقية الحالية مقارنة بالإيجار الحالي.
- النزاع: تنشأ النزاعات عندما يحاول الملاك زيادة الإيجار بما يتجاوز إرشادات مؤشر RERA أو يفشلون في تقديم إشعار مناسب.
- فترة الإشعار: يجب على الملاك تزويد المستأجرين بإشعار كتابي لا يقل عن 90 يومًا (عبر كاتب العدل أو البريد المسجل) بزيادة الإيجار أو عدم التجديد قبل تاريخ تجديد العقد. إذا لم يتم تقديم الإشعار، يتم تجديد العقد تلقائيًا بنفس الشروط.
- إجراء المستأجر: يمكن للمستأجرين استخدام حاسبة مؤشر الإيجارات عبر الإنترنت من RERA للتحقق مما إذا كانت الزيادة المقترحة قانونية. إذا لم تكن كذلك، يمكنهم الاعتراض عليها في مركز فض المنازعات الإيجارية.
نزاعات الإخلاء:
- القانون: لا يمكن للملاك إخلاء المستأجرين بشكل تعسفي. يحدد القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) أسبابًا قانونية محدودة للإخلاء.
- الأسباب الشائعة للإخلاء (مع إشعار مدته 30 يومًا بسبب الإخلال):
- عدم دفع الإيجار في غضون 30 يومًا من تلقي إشعار كتابي.
- التأجير من الباطن للعقار دون موافقة خطية من المالك.
- استخدام العقار لأغراض غير قانونية أو غير أخلاقية.
- التسبب في أضرار للعقار.
- استخدام العقار لأغراض غير تلك المحددة في العقد.
- عدم الامتثال للوائح الإيجار بعد 30 يومًا من الإخطار الكتابي.
- الأسباب الشائعة للإخلاء (مع إشعار مدته 12 شهرًا):
- رغبة المالك في بيع العقار.
- رغبة المالك في استخدام العقار للاستخدام الشخصي أو لأقارب من الدرجة الأولى (ولا يملك عقارًا بديلاً مناسبًا).
- العقار يتطلب هدمًا أو تجديدًا واسع النطاق لا يمكن إجراؤه أثناء إشغال المستأجر له (يتطلب موافقة دائرة الأراضي والأملاك).
- فترة الإشعار: لأسباب مثل الاستخدام الشخصي، أو البيع، أو التجديد الرئيسي، تكون فترة الإشعار الإلزامية 12 شهرًا، يتم تسليمها عبر كاتب العدل أو البريد المسجل.
- إجراء المستأجر: يمكن للمستأجرين الاعتراض على إشعار الإخلاء إذا كان يفتقر إلى أسس قانونية، أو إذا كانت فترة الإشعار غير كافية، أو إذا لم يتم تسليم الإشعار بشكل صحيح (مثل عبر رسالة واتساب غير صالحة قانونيًا لهذا الغرض).
نزاعات وديعة التأمين:
- القانون: يجوز للمالك خصم مبلغ من وديعة التأمين مقابل الأضرار التي تتجاوز البلى الطبيعي أو مقابل الإيجار / الفواتير غير المدفوعة. يجب إعادة الوديعة في نهاية عقد الإيجار.
- النزاع: ينشأ غالبًا عندما يشعر المستأجرون بأن الخصومات غير مبررة أو مفرطة.
- إجراء المستأجر: من الأهمية بمكان للمستأجرين توثيق حالة العقار عند الانتقال إليه (صور/فيديوهات) وعند المغادرة. إذا تم الاعتراض على الخصومات، يمكن رفع دعوى في مركز فض المنازعات الإيجارية.
قضايا الصيانة:
- القانون: بشكل عام، يكون المالك مسؤولاً عن الصيانة الرئيسية، والمستأجر مسؤولاً عن الصيانة الثانوية (ما لم ينص العقد على خلاف ذلك).
- النزاع: خلافات حول ما يشكل إصلاحات “رئيسية” مقابل “ثانوية”، أو إذا فشل أحد الطرفين في الوفاء بالتزامات الصيانة الخاصة به.
- الإجراء: المراسلات الكتابية (رسائل البريد الإلكتروني، الطلبات الموثقة) هي المفتاح. إذا لم يتم حل المشكلة، يمكن لمركز فض المنازعات الإيجارية التدخل.
الإنهاء المبكر لعقد الإيجار:
- القانون: لا يمنح قانون الإيجار في دبي بشكل عام المستأجر الحق في الإنهاء المبكر دون عقوبة ما لم ينص العقد صراحة على ذلك. تتضمن العديد من العقود بنودًا جزائية (مثل إيجار شهرين).
- النزاع: يحدث عندما يرغب المستأجر في فسخ العقد مبكرًا، ولا يوجد بند واضح، أو يتم الاعتراض على العقوبة.
- الإجراء: التفاوض مع المالك هو الخطوة الأولى. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يمكن لمركز فض المنازعات الإيجارية أن يحكم بناءً على شروط العقد والممارسة الشائعة.
تناقضات معلومات العقار / التحريف:
- يمكن أن تنشأ نزاعات إذا كان وصف العقار في العقد لا يتطابق مع الواقع، أو إذا قدم سمسار معلومات مضللة.
رابعاً: عملية مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC):
- محاولة الحل الودي: يشجع مركز فض المنازعات الإيجارية الأطراف على محاولة حل النزاع وديًا من خلال التواصل المباشر (مع الاحتفاظ بسجلات مكتوبة).
- تقديم شكوى: إذا فشلت المفاوضات المباشرة، يمكن لأي من الطرفين رفع دعوى لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- المستندات المطلوبة: شهادة إيجاري صالحة، عقد إيجار، بطاقة هوية الإمارات لكلا الطرفين، نسخة جواز السفر، تأشيرة الإقامة (للمستأجر)، فواتير هيئة كهرباء ومياه دبي، سند الملكية، كشوف حسابات بنكية (للمطالبات المالية)، والأهم من ذلك، جميع المراسلات الكتابية المتعلقة بالنزاع (رسائل البريد الإلكتروني، الإشعارات).
- التقديم: يمكن القيام بذلك عبر الإنترنت من خلال موقع/تطبيق دائرة الأراضي والأملاك أو شخصيًا في مراكز خدمة مركز فض المنازعات الإيجارية.
- الرسوم: عادة ما تكون 3.5% من الإيجار السنوي للنزاعات على الإيجار، أو 3.5% من المبلغ المطالب به للمطالبات المالية، مع حدود دنيا/قصوى (مثل حد أدنى 500 درهم إماراتي، وحد أقصى 20,000 درهم إماراتي لنزاعات الإيجار).
- مرحلة التحكيم/الوساطة: تُحال القضايا أولاً إلى قسم التحكيم، بهدف التوصل إلى تسوية في غضون 15 يومًا.
- جلسة المحكمة (إذا لم يتم التوصل إلى تسوية): إذا فشل التحكيم، تنتقل القضية إلى جلسة محكمة في مركز فض المنازعات الإيجارية. يقدم الطرفان حججهما وأدلتهما.
- الحكم والاستئناف: يصدر قاضي مركز فض المنازعات الإيجارية حكمًا. يمكن للأطراف استئناف القرار في غضون 15 يومًا (لمعظم الأحكام) إذا كان المبلغ المتنازع عليه أعلى من حد معين (مثل 50,000 درهم إماراتي). بالنسبة للمبالغ الأعلى (مثل 330,000 درهم إماراتي)، يمكن أن يذهب الاستئناف إلى محكمة النقض.
خامساً: نصائح هامة للملاك والمستأجرين على حد سواء:
- الوثائق هي الأهم: احتفظ بسجلات دقيقة لكل شيء: عقد إيجاري الموقع، جميع إيصالات الإيجار، فواتير هيئة كهرباء ومياه دبي، طلبات الصيانة، إشعارات الإخلاء، وأي مراسلات (رسائل بريد إلكتروني، رسائل مسجلة، إشعارات رسمية) بين الطرفين.
- فهم عقدك: اقرأ اتفاقية الإيجار جيدًا قبل التوقيع. إذا كان أي شيء غير واضح، فاطلب توضيحًا أو مشورة قانونية.
- معرفة القانون: اطلع على قوانين الإيجار في دبي ومؤشر الإيجارات لهيئة التنظيم العقاري. الجهل بالقانون ليس عذرًا.
- طلب المشورة القانونية مبكرًا: استشارة محامٍ متخصص في العقارات في دبي عند أول بادرة نزاع يمكن أن يوفر وقتًا ومالًا وجهدًا كبيرًا على المدى الطويل. يمكنهم تقديم المشورة بشأن حقوقك، ومراجعة الوثائق، وتمثيلك في مركز فض المنازعات الإيجارية.
من خلال فهم هذه الجوانب، يمكن لكل من الملاك والمستأجرين التنقل بشكل أفضل في سوق الإيجار في دبي وحل أي نزاعات قد تنشأ بفعالية.